Krungthai COMPASS ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ขยายตัว 3.3%YoY และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องที่ 2.5%YoY ในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขยายตัวต่อเนื่องของเศรษฐกิจไทย การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ
และมีโอกาสที่ภาครัฐจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองไปอีกหนึ่งปี อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยยังมี Downside จาก 1) อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น 2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยืนสูง และ 3) การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ในวันที่ 31 ธ.ค. 2565
สรุปสถานการณ์ล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 และแนวโน้มปี 2566
มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย: ในปี 2565 คาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะฟื้นตัว 3.3%YoY คิดเป็นมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจาก 1) การขยายตัวของเศรษฐกิจไทย และ 2) มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนคลาย LTVและการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง โดยการคาดการณ์มูลค่าตลาดครั้งนี้ไม่เปลี่ยนแปลงจากครั้งก่อน เนื่องจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จริงใน 8M/65 ยังคงใกล้เคียงกับกรอบประมาณการของเรา
ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ที่สามารถตอบโจทย์การ WFH ได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนรายได้ในกลุ่มบ้านจัดสรรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ขยายตัวได้ดีใน 1H/65อาทิ AP ที่ขยายตัวถึง 21.6%YoY เช่นเดียวกับ SC และ SPALI ที่ขยายตัว 11.7%YoY และ 22.1%YoY ตามลำดับ
สำหรับปี 2566 คาดว่าแม้ ธปท. จะตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่เศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง และการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติจากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้นจะทำให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังขยายตัวได้ 2.5%YoY คิดเป็นมูลค่า 6.2 แสนล้านบาท โดยนอกจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่องซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคไทยแล้ว การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นจาก 10.2 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาอยู่ที่ 21.4 ล้านคน จะเป็นปัจจัยบวกให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติเติบโตตาม
โดยเฉพาะจากชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดนั้นยังคงให้ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย สะท้อนจากข้อมูลของ Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน ที่ชี้ว่าอสังหาฯ ไทยยังได้รับการค้นหาอยู่ใน 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่องในช่วง 1H/65 ทั้งนี้ Segment ที่จะได้ประโยชน์จากกำลังซื้อต่างชาติมากสุดได้แก่ คอนโดมิเนียม ขนาด 40-50 ตร.ม. ราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต ในทำเลสุขุมวิท สาทร อโศก พระราม 9 รัชดา และห้วยขวาง เป็นต้น
ทิศทางของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Post–Finance): ข้อมูลล่าสุด ณ Q2/65 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีมูลค่าคงค้างสะสมของสินเชื่อ Post–Finance ทั้งหมด 2.64 ล้านล้านบาท ขยายตัว 2.4%YoY แบ่งเป็นสินเชื่อบ้านจัดสรร (แนวราบ) ที่ 1.76 ล้านล้านบาท ขยายตัว 3.8%YoY และคอนโดมิเนียม (อาคารชุด) ที่ 0.61 ล้านล้านบาท ขยายตัวต่ำกว่าบ้านจัดสรรที่ 1.1% (รูปที่ 3) โดยเป็นผลมาจากทิศทางของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (ไม่รวม Refinance) ในช่วง 1H/65 ที่บ้านจัดสรรมีสินเชื่อปล่อยใหม่ 124.2 พันล้านบาท หดตัวลง3.6%YoY ขณะที่คอนโดมิเนียมมีสินเชื่อปล่อยใหม่ 37.8 พันล้านบาท ติดลบมากกว่าบ้านจัดสรรที่ 12.5%YoY
ปัจจัยที่ควรติดตามในปี 2566 ได้แก่ 1) ดอกเบี้ยขาขึ้น 2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยืนสูง และ 3) การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV
Krungthai COMPASS มองว่า 1) ดอกเบี้ยขาขึ้น จะเป็นปัจจัยลบสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ของความสามารถในการกู้ของผู้บริโภค และการทำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย โดย คาดว่าอัตราดอกเบี้ยในปีช่วงที่เหลือของปี 2565 จนถึงปี 2566 จะอยู่ในทิศทางปรับตัวสูงขึ้นจากการที่ กนง. มีแนวโน้มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีก 1 ครั้งจากปัจจุบันที่ 1% เป็น 1.25% ในปี 2565 ก่อนปรับขึ้นอีก 3 ครั้งเป็น 2% ในปี 2566 ประกอบกับการปรับขึ้นค่าธรรมเนียมนำส่งเงินเข้ากองทุน FIDF ที่ใน 1 ม.ค. 2566 จะกลับมาจ่ายในอัตราเดิมที่ 0.46% จากอัตราปัจจุบันที่ 0.23%
ภาวะดังกล่าวจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “ผู้บริโภคที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้” ผ่านการลดลงของมูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่สามารถกู้ซื้อได้ โดยทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถกู้ซื้อได้ลดลงไปราว 10% ขณะเดียวกัน “ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มถูกกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น” โดยคาดว่าทุกๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมี NetProfit Margin ลดลงเฉลี่ย -0.56%
Krungthai COMPASS แบ่งผู้บริโภคเป็น 3 กลุ่ม ตามผลกระทบที่ได้รับจากการสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV คือ 1) กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ 2) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบบางส่วน และ 3) กลุ่มที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบ (รูปที่ 6) โดย กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ ได้แก่ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทเป็นสัญญาแรก ซึ่งสามารถกู้ได้สูงสุด 110% ของมูลค่าหลักประกันตามเดิม ส่วน กลุ่มที่ได้รับผลกระทบบางส่วน
ได้แก่ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30% ตามเดิม ซึ่งในทางปฏิบัติจริง Krungthai COMPASS มองว่าอาจไม่ได้รับผลกระทบมากนักเนื่องจากผู้บริโภคในกลุ่มนี้มักมีสัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสดที่ค่อนข้างสูง นอกจากนี้ แม้การไม่อายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะทำให้ไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเดิมแต่เชื่อว่าผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีโอกาสที่จะมี Wealth ที่เพียงพอต่อการชำระเงินดาวน์อยู่แล้ว
สำหรับ กลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ คือ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งในปีหน้าจะต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30% โดยตัวอย่างของผู้บริโภคในกลุ่มนี้อาจเป็นได้ทั้ง 1) Real Demand ที่มีการผ่อนชำระคอนโดมิเนียมในสัญญาแรกอยู่ก่อนแล้วแต่มีความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 เป็นต้น ตลอดจน 2) Investment Demand โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่นักลงทุนส่วนใหญ่นิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือเก็งกำไร การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จึงมีโอกาสที่จะส่งผลโดยตรงให้ผู้บริโภคในกลุ่มนี้อาจต้องตัดสินใจที่จะเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ออกไป
สรุป:
Krungthai COMPASS มองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-66 ว่าจะอยู่ในทิศทางขยายตัวทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เช่นเดียวกับการเปิดโครงการใหม่ๆ ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะกลับมาอยู่ในระดับปีละ 90,000-100,000 ยูนิต อีกครั้งเพื่อชดเชยการเปิดโครงการใหม่ในระดับต่ำเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ดี ตลาดยังมี Downside จาก 1) ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งเราประเมินว่าทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% และทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมีกำไรสุทธิลดลง -0.56% ผ่านต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น 2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง จากราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังยืนสูง และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
และล่าสุดคือ 3) การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ซึ่งส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ทุกกรณี (ยกเว้นการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญาแรก) ต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ 10-30% ตามเดิม
