ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เผยดัชนีตลาดอสังหาฯ ปี 65 เพิ่ม 21.1% ขยายตัวสูงสุดภายหลังจากการเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่วนมาตรการ LTV ไม่มีการผ่อนปรน ฉุดภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ ปี 66 จำนวนหน่วยลดลง 10.2%

นายวิช้ย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมสถาการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 – 2566 ว่า จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายน้อยลงให้คนที่ต้องการ ต่อเนื่องปี 2565-2566 แต่ปี 2566 ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ เพียง 1% ขณะที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท) ผ่อนปรนมาตรการ LTV เฉพาะปี 2565 ซึ่งเป็นปัจจัยสาคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวได้เร็ว

แต่ในปี 2566 ไม่มีการผ่อนปรนแล้ว ซึ่งมีผลกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% อย่างไรก็ตามปี 2565 โควิด-19 กลายเป็นโรคประจำถิ่น กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่าง ๆ กลับมาเป็นไปตามปกติ สร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยต่อเนื่องมาถึงปี 2566 แต่กำลังซื้อยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร ทางด้านสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตามปี 2565 ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก ส่วนในปี 2566 จะมีการปรับราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง) สำหยอรับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในปี 2566 ได้แก่ภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางยังเข้าถึงได้ยาก ขณะที่ตลาดระดับบนมีจานวนความต้องการน้อยกว่ามาก

ส่วนทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น ในปี 2566 อาจจะสูงขึ้น 0.75-1.0% ซึ่งต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของ FED ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้นและไม่มีผ่อนปรน LTV แต่รายได้ของประชาชนยังปรับตัวดีขึ้นไม่แข็งแรงนัก จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลงและจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ถ้าปัญหาความขัดแย้งทาง ภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว อาจทาให้การเกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก และส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อภาคการส่งออกและท่องเที่ยว

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัย ในปี 2566 คาดการณ์ว่า ด้านอุปทานจะมีสภาวะทรงตัวถึงชะลอเล็กน้อย เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 0.3% ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 300,228 หน่วยลดลง -8.4% ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบ มีจำนวนประมาณ 246,504 หน่วย และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 53,724 หน่วย

ด้านที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย ลดลง -2.1% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จะมีจำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้น 19.4% โครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลง -22.4%

ขณะที่ ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2566 คาดการณ์ว่าจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% จะมีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 264,571 หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่าประมาณ 753,628 ล้านบาท ลดลง -2.9% โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนประมาณ 88,190 หน่วย ลดลง -17.7% มูลค่าประมาณ 263,210 ล้านบาท ลดลง -8.8%

ทั้งนี้คาดว่าจะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ปี 2566 อาจจะมีจำนวนรวมประมาณ 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศจำนวนประมาณ 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565

“ภาวการณ์ฟื้นตัวของตลาดอสังหาในปี 2565 เป็นการฟื้นด้านอุปทานเป็นหลัก ขณะที่การฟื้นตัวฝั่งอุปสงค์ ในปี 2565 อาจจะยังไม่แข็งแรงนัก แต่อุปสงค์มีการขยายตัวจากการที่จะสิ้นสุดการผ่อนปรน LTV ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเข้าสู่ขาขึ้น และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงเหลือ 1% จากปี 2565 ที่ลดลงเหลือเพียง 0.01% เท่านั้น นอกจากนี้ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2565 เป็นการดึงจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตมา ซึ่งอาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1-2 ปี 2566 ชะลอตัวลงได้ ดังนั้น จึงอาจทำให้จำนวนหน่วยลดลง 10.2% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 4.5% ”นายวิชัย กล่าว