ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย)ชี้ตลาดฯฟื้นต่อเนื่อง ไตรมาส 3/2565 เพิ่มขึ้น30.4% จากปีก่อน บ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนขยายตัวต่อเนื่องไตรมาส 4 เพื่อรอโอนฯปลายปี 2565 คาดการณ์ว่า 2566 มาตรการ LTVอาจทำให้หน่วยโอนฯทั่วประเทศหดตัว -14.2%และมูลค่าโอนฯหดตัว –4.4%

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยรายงาน“ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ประจำไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 93.0 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 30.4% ทั้งนี้ การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีเป็นผลมาจากการปรับตัวดีขึ้นของโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย อัตราดูดซับบ้านจัดสรร และอาคารชุด ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน จำนวนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ในไตรมาสนี้

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่า ภาพรวมในปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) น่าจะมีโอกาสขึ้นมาไม่ต่ำกว่าที่ 90.5จุด หรือขยายตัว 19.6% จากปีก่อน และอาจปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุดถึง 99.6 จุด (กรณี Best Case)ขยายตัว 31.5% แต่หากมีการพลิกผันก็ไม่น่าจะต่ำกว่า  81.5 จุด หรือ ขยายตัว 7.6% (กรณีWorst Case) โดยมีการติดตามเครื่องชี้ด้านอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยที่สำคัญ

ในส่วนที่เกี่ยวกับอุปทานจากโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 3/2565 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 24,112หน่วย ขยายตัว 98.6% เป็นมูลค่า 147,276 ล้านบาท ขยายตัว 217.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า บ้านจัดสรรมีการขยายตัวมากกว่าอาคารชุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งต่างจากไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา ที่อาคารชุดมีการขยายตัวมากกว่า ซึ่งสะท้อนว่า โครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่เริ่มลดลงแล้ว

ขณะที่จำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3/2565 ซึ่งมีจำนวน 75,336 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบจำนวน 63,801 หน่วย อาคารชุดจำนวน 11,535 หน่วย โดยจำนวนรวมลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า –14.3%

แต่พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 24,018 หน่วย โดยจำนวนรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 12,282 หน่วย อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 11,736 หน่วย ซึ่งคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมากในไตรมาสนี้ มาจากการสะสมของหน่วยที่ถูกชะลอการก่อสร้างในช่วงก่อนหน้า และการเร่งจดทะเบียนให้นำไปสู่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ปี 2565

หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวนทั้งสิ้น 97,228 หน่วย เพิ่มขึ้น 28.56% เป็นการเพิ่มติดต่อกัน 3 ไตรมาส โดยสามารถแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 72,665 หน่วย อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 24,563 หน่วย ซึ่งมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็สูงขึ้นเช่นเดียวกันโดยมีมูลค่าทั้งสิ้น  260,813 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.8% แบ่งเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 194,454 ล้านบาท

และอาคารชุดพักอาศัยจำนวน 66,349 ล้านบาท ซึ่งพบว่า จำนวนเงินให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวน 178,213 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24.93% ซึ่งมีทิศทางเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี เท่ากับ 157,052 ล้านบาท ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศขยับขึ้นไปอยู่ที่ 4,648,643 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ ข้อมูลการสำรวจภาคสนามในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า โครงการที่มีการเสนอขายทั้งหมด ณ ไตรมาส 3 ปี 2565จำนวน 198,024 หน่วย ลดลง -1.0% ขณะที่มีมูลค่าโครงการรวม 984,904 ล้านบาท เพิ่มขึ้น0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมียอดขายได้ใหม่ 20,261 หน่วย ลดลง  -13.7%

ขณะที่มีมูลค่าการขายได้ใหม่ 113,399 ล้านบาท ลดลง-2.7% โดยเป็นการชะลอตัวจากยอดขายได้ใหม่ของอาคารชุด ที่ลดลงจากไตรมาสก่อนถึง –39.0% ของจำนวนหน่วย และ –41.9% ของจำนวนมูลค่า ขณะที่บ้านจัดสรรกลับขยายตัวมากกว่า 20% ทั้งหน่วยและมูลค่า ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวน 177,763 หน่วย มูลค่ารวม 871,505 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 0.7% และ1.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่

ขณะที่พื้นที่ EEC 3 จังหวัดมีสถานการณ์ตลาดในทิศทางเดียวกันกับกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงหน่วยและมูลค่าการขายได้ใหม่ที่ลดลงมากกว่า ซึ่งเป็นการลดลงทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด ขณะที่ภาพรวมหน่วยเหลือขายมีอัตราที่ลดลงมากกว่า

จากภาพรวมตลาดทั้งสองพื้นที่ ได้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสนี้เริ่มชะลอความร้อนแรงลงอย่างชัดเจนจากยอดขายได้ใหม่ที่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเภทอาคารชุดที่มียอดขายลดลงมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวอาคารชุดราคาถูกจำนวนมากและยอดขายที่ดีใน 1 – 2 ไตรมาสก่อนหน้า

REIC คาดการณ์ทิศทางอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 ว่า จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 77,221 หน่วย เพิ่มขึ้น12.7% และจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 96,803 หน่วยมูลค่า 508,264 ล้านบาท

ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 87.9% และ 132.1% ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 49,492 หน่วย จำนวน 336,008 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดจำนวน 47,311 หน่วย 172,256 ล้านบาทและจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างจำนวน 310,976 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,031 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย46,945 หน่วย

ขณะที่ อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 373,253หน่วย มูลค่า 997,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.59% และ 5.61% แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 279,447 หน่วย โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 93,806 หน่วย

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 ไว้ว่า “ความเคลื่อนไหวด้านอุปทานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในขณะที่การขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 3 โดยมีจำนวนสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ขณะที่การขอออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโดยภาพรวมยังคงทรงตัว ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตั้งแต่ไตรมาส 1 แล้ว”

REIC คาดการณ์ว่า ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือ “มาตรการ LTV (Loan to value)” ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป

โดย REIC คาดการณ์ว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2566 มีโอกาสที่จะปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด ลดลง -1.1% จากปี 2565 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่  80.6 จุด หรือ ลดลง -11.0% (กรณี Worst Case) และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือ ขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)

การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาทเพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท

ในขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง -0.1%เมื่อเทียบกับปี 2565

ด้านอุปสงค์ คาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง -14.2% และ –4.4% ตามลำดับ และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –4.0 เมื่อเทียบกับปี 2565

“สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการLTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัวจึงมีความเป็นไปได้สูงว่าปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น”ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวในตอนท้าย